Was kostet ein Eigenheim im Monat? Kredit, Nebenkosten, Rücklage

Kurz gesagt

Die Monatsrate der Bank ist nur ein Teil. Dazu kommen laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Wasser, Müll, Energie) und eine Rücklage für Reparaturen. Und nicht alles davon ist verloren: Die Tilgung geht zwar vom Konto ab, baut aber Eigentum auf. Wirklich kosten tun dich die Zinsen und die laufenden Kosten. Wer das trennt, sieht, was das Zuhause im Monat tatsächlich kostet.

Kosten und Vermögen auseinanderhalten

Posten	Geht vom Konto ab	Zählt als Kosten?
Zinsen des Kredits	ja	ja
Laufende Kosten	ja	ja
Tilgung	ja	nein, sie baut Eigentum auf
Rücklage	nur wenn du sie anlegst	Vorsorge für spätere Reparaturen

Das ist der Grund, warum der Vergleich „Rate gegen Miete“ hinkt: Die Rate enthält Tilgung, also Sparen. Eine Miete enthält das nicht, dafür aber die Instandhaltung, die der Vermieter trägt.

Die Rate: Zins und Tilgung

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate während der Zinsbindung gleich. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, mit jeder Rate sinkt er, und der Tilgungsanteil steigt.

Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung.

Rate: 300.000 € × (3,5 % + 2 %) ÷ 12 = 1.375 € im Monat
Davon in der ersten Rate: 875 € Zinsen und 500 € Tilgung
Restschuld nach zehn Jahren: rund 228.300 €

Rechenbeispiel, keine Finanzierungsberatung. Zinssätze ändern sich laufend.

Laufende Kosten

Was dazukommt, hängt stark von Gemeinde, Haus und Verbrauch ab. Typische Posten bei einem selbst bewohnten Haus:

Grundsteuer, seit 2025 nach den neuen Grundsteuerwerten, meist vierteljährlich fällig
Wohngebäudeversicherung, oft jährlich
Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, gegebenenfalls Straßenreinigung
Schornsteinfeger bei Öl, Gas oder Kamin
Heizung und Strom, meist als monatlicher Abschlag
Internet, Rundfunkbeitrag und weitere Verträge

Viele Posten werden nicht monatlich abgebucht, sondern vierteljährlich oder jährlich. Damit sie vergleichbar werden, rechnet man sie auf den Monat um: 480 € Grundsteuer im Jahr sind 40 € im Monat.

Bei einer Eigentumswohnung stecken viele dieser Posten im Hausgeld, das monatlich an die Verwaltung geht, samt Anteil an der gemeinsamen Rücklage.

Rücklage: die Petersche Formel

Dach, Heizung, Fenster: Irgendwann wird es teuer. Eine verbreitete Faustformel für die Rücklage ist die Petersche Formel. Sie geht davon aus, dass ein Haus über 80 Jahre etwa das 1,5-Fache seiner Herstellungskosten an Instandhaltung braucht:

Rücklage pro Jahr = Herstellungskosten je m² × 1,5 ÷ 80 × Wohnfläche
Beispiel: 2.500 €/m² Herstellungskosten, 130 m² Wohnfläche: 2.500 × 1,5 ÷ 80 × 130 = rund 6.100 € im Jahr, also gut 500 € im Monat.

Das wirkt hoch, und in den ersten Jahren nach dem Bau fällt meist weniger an. Dafür kommen später größere Brocken auf einmal. Wer nicht die volle Summe zurücklegt, sollte wenigstens wissen, wie groß die Lücke ist.

Wenn die Zinsbindung endet

Nach der Zinsbindung, oft zehn oder fünfzehn Jahre, braucht die Restschuld eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins. Im Beispiel oben sind nach zehn Jahren noch rund 228.300 € offen. Was der neue Zins für die monatlichen Zinsen bedeutet:

Anschlusszins	Zinsen im ersten Monat	Rate bei 2 % Tilgung
3 %	571 €	951 €
4 %	761 €	1.141 €
5 %	951 €	1.332 €

Ein Prozentpunkt mehr Zins kostet hier rund 190 € im Monat. Wer weiß, wann die Zinsbindung endet und wie hoch die Restschuld dann ist, kann rechtzeitig vergleichen und Sondertilgungen planen.

Reparaturen und der Handwerkerbonus

Für Handwerkerleistungen im selbst bewohnten Zuhause gibt es eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG: für 2026 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € im Jahr. Begünstigt sind nur Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten, kein Material; bezahlt werden muss per Überweisung, nicht bar. Für 2027 ist eine Absenkung im Gespräch; maßgeblich ist das jeweils geltende Gesetz.

Allgemeine Information, keine Steuerberatung.

So behältst du den Überblick

Alle Posten mit Betrag, Rhythmus und nächstem Abbuchungstermin notieren.
Kosten (Zinsen, laufende Kosten) und Vermögensaufbau (Tilgung) getrennt zusammenzählen.
Kosten je Quadratmeter und Monat ausrechnen: So lässt sich das Zuhause mit einer Miete vergleichen.
Das Ende der Zinsbindung und die Restschuld zu diesem Tag kennen.
Reparaturen mit Rechnung aufbewahren, für den Handwerkerbonus und den Überblick über die Jahre.

Stand: 23. Oktober 2026. Alle Zahlen sind Rechenbeispiele.

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Häufige Fragen

Was kostet ein Haus im Monat zusätzlich zur Kreditrate?

Laufende Kosten wie Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Wasser, Abwasser, Müll, Schornsteinfeger, Heizung und Strom, dazu eine Rücklage für Reparaturen. Die Höhe hängt stark von Gemeinde, Haus und Verbrauch ab.

Ist die Tilgung ein Kostenfaktor?

Nein. Die Tilgung geht zwar jeden Monat vom Konto ab, verringert aber die Schuld und baut Eigentum auf. Kosten sind die Zinsen und die laufenden Kosten.

Wie viel Rücklage braucht ein Eigenheim?

Eine verbreitete Faustformel ist die Petersche Formel: Herstellungskosten je Quadratmeter × 1,5 ÷ 80 × Wohnfläche ergibt die Rücklage pro Jahr. Bei 2.500 €/m² und 130 m² sind das rund 6.100 € im Jahr.

Wie berechnet man die Monatsrate eines Annuitätendarlehens?

Darlehenssumme × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Bei 300.000 €, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung sind das 1.375 € im Monat, davon in der ersten Rate 875 € Zinsen und 500 € Tilgung.

Wie hoch ist der Handwerkerbonus?

Für 2026 nach § 35a EStG 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € Steuerermäßigung im Jahr. Material zählt nicht, und die Rechnung muss überwiesen werden. Für 2027 ist eine Absenkung im Gespräch.

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